Byggetilladelse og byggeret

Få en gratis og uforpligtende snak

Få hjælp af advokat til byggetilladelse og byggeret

Få det første møde og en vurdering af din byggesag helt gratis hos os.

Byggetilladelser

En byggetilladelse skal søges i kommunen, og er påkrævet inden man påbegynder opførelse af almindelig villabebyggelse og andre bebyggelser på ejendommen.

Byggeri skal overholde de regler, der gælder i det område, man ønsker at bygge. I overskriftsform er regelgrundlaget som følger:

A. Bygningsreglementet (BR18)
B. Lokalplaner og andre planer
C. Offentlige og private servitutter

Bygningsreglementet kan fraviges af en lokalplan, en byplanvedtægt eller en reguleringsplan for det område, hvori byggeriet skal opføres. Er der ikke planer eller servitutter på ejendommen, gælder alene reglerne i bygningsreglementet.

Opførelse af byggeri kræver en tilladelse og en sådan tilladelse søges i kommunen.

Byggeret

Af bygningsreglementets §§ 168-186 fremgår, at man, hvis ikke andet fremgår af lokalplaner eller servitutter, har en egentlig byggeret, hvis man har købt en byggegrund.
Helt overordnet må man bebygge i henhold til bygningsreglementet, hvis ikke der er gældende lokalplaner eller servitutter, som er gældende for den byggegrund, man ønsker at bebygge.

Af bygningsreglementet fremgår det, at man har en fri og ubegrænset byggeret, hvis man overholder følgende regler:

  1. Ikke overskrider bebyggelsesprocenten (30% for villabebyggelse)
  2. Holder sig inden for den maksimale byggehøjde på 8 1⁄2 meter
  3. Holder sig inden for det maksimale etageantal på 2 etager
  4. Overholder mindsteafstanden til skel mod nabo og stier på 2 1⁄2 meter
  5. Overholder det skrå højdegrænseplan på 1,4 meter i højden gange afstanden til skel (f.eks. 3 meter til skel – maksimal højde på byggeriet 3 meter x 1,4 meter = 4,2 meter)
  6. Overholder bestemmelserne om, at hævede opholdsarealer over 0,3 meter over naturligt terræn, skal placeres mindst 2 1⁄2 meter fra skel.

Reglerne gælder for villaer, og der gælder nogle tilsvarende, men andre, regler for sommerhuse, garager, carporte, udhuse etc.

De helt præcise byggeretsregler fremgår af bygningsreglementet for de enkelte ejendomstyper i bygningsreglementets kap. 8.

Helhedsvurdering

De kommunale myndigheder skal foretage en helhedsvurdering, hvis og kun hvis, der er forhold ved byggeriet, som ikke er reguleret i de bestemmelser, der gælder om byggeretten, eller man ikke overholder/opfylder bestemmelserne vedrørende byggeretten, således som disse er beskrevet ovenfor under pkt. 2.

Man kan således godt, helt eller delvis, overskride nogle af byggerettens bestemmelser, og alligevel få en tilladelse, hvis de overskridelser man foretager, af kommunen vurderes til at være inden for det acceptable – det kaldes at få en dispensation.

Når kommunen dispenserer, skal den foretage en helhedsvurdering, hvor man går ind og kigger på bebyggelsens samlede omfang, og om denne er hensigtsmæssig i forhold til øvrigt byggeri i kvarteret, og bebyggelsen sikrer tilfredsstillende lysforhold, og nabobebyggelse sikres mod væsentlige indbliksgener, og bebyggelsen indeholder tilfredsstillende friarealer og opholdsarealer, og om bebyggelsen sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold samt tilstrækkelige parkeringsarealer.

Hvis kommunen går ind og dispenserer fra bygningsreglerne, har både naboer, og den der har søgt en tilladelse, mulighed for at påklage en kommunal afgørelse om dispensation eller afslag på at give en byggetilladelse.

Kommunen skal partshøre naboer og andre berørte parter til byggeriet.

Klagemuligheder

Hvis man har søgt om byggetilladelse og fået afslag herpå, eller hvis man har søgt en byggetilladelse, som overskrider bygningsreglementets bestemmelser eller andre bestemmelser i lokal-
planer eller servitutter, og således har modtaget en dispensation fra kommunen, så er der mulighed for at påklage et eventuelt afslag eller en eventuel tilladelse til Nævnenes Hus. Så både den der søger, og naboer, der berøres af byggeriet, har klageret.

Klage skal ske inden for fire uger efter at afgørelsen er blevet bekendtgjort over for én.

Nævnenes Hus tager herefter stilling til, om klageren eller den indklagede skal gives medhold.

Klagefristen er fire uger efter meddelelsen.

Hvis man når frem til en tilsidesættelse af en dispensation, og en bygherre har opført byggeriet, kan dette indebære, at det byggeri, som er opført, skal rives ned (det kaldes fysisk lovliggørelse), eller alternativt at der skal meddeles en ny dispensation fra kommunens side til det pågældende byggeri (det kaldes retlig lovliggørelse).

Konfliktområder

Noget af det der ofte giver anledning til konflikter, det er, hvis der bygges for højt og med genevirkninger for naboer, således at naboen berøves lys og sol, naboen skal leve med indbliksgener, der gives tilladelse til fravigelse af højde og etage begrænsninger, således at naboen får lov til at bygge højere eller i flere etager, end bygningsreglementet umiddelbart tillader, eller naboen får lov til at opføre hævede opholdsarealer, som giver indbliksgener.

Ulovlige byggetilladelser

Selv om man har fået en byggetilladelse, kan det vise sig, at den er ulovlig.

Som udgangspunkt medfører dette, at byggeriet er ulovligt. Det er ansøgeren, som bærer risikoen for kommunale fejl. Dette indebærer, at det enten skal lovliggøres ved at der sker administrativ lovliggørelse (typisk meddeles dispensation), eller at kommunen meddeler påbud om fysisk lovliggørelse, hvilket betyder nedrivning af opførte byggeri.

Det er et meget indgribende instrument at påbyde nedrivning, og i nogle situationer omgør domstolene sådanne påbud, hvis der er bygget i god tro og nedrivning medfører for stort ressourcespild – se herom dommen U.2007.456H, hvor bygherre fik lov til at bevare det ulovlige byggeri, fordi han var i god tro.

Begreber i bygningsreglementet

Kælder

Typisk den del af bygningen, som ligger maksimalt 1,25 meter over naturligt terræn. Kælderarealet medregnes ikke til byggeriets beboelsesareal og dermed heller ikke til bebyggelsesprocenten på maks. 30%.

Det kan være fristende at lægge en del af beboelsesarealet i en kælder, som gøres beboelig for at øge byggeretten.

Afstandskrav

Huse må ikke opføres nærmere end 2,5 meter fra skel. Det samme gælder hævede opholdsarealer, som f.eks. en terrasse, som er hævet 30 cm eller mere over naturligt terræn.

Etagebegrebet

Huse må maksimalt være 2 etager.

Hemse på mere end 4,5 m2 betragtes som indskudte etager.

Kælder, hvor loftet ligger mere end 1,25 meter over naturligt terræn, vil udgøre en selvstændig etage.

En udnyttet tagetage under tag, som hælder 45 gr på hver flade betragtes som 1⁄2 etage.

Bygningsreglementet tillader byggeri i 2 etager, men mange lokalplaner og servitutter indeholder begrænsninger og forbud mod mere end 1 eller måske 1 1⁄2 etager.

Nogle gange forsøger man at omgå reglerne om etager ved at etablere store kviste og trempler i tagfoden, så overetagen gøres beboelig uden at den udgør en hel etage.

En åben balkon på f.eks. en garage eller en tagflade, kan også blive betragtet som en selvstændig etage.

Etagebegrebet giver anledning til mange sager om afslag eller tilladelser og klager over disse.

Har du brug for hjælp til forståelse eller fortolkning af bygningsreglementet, kan vi med vores ekspertviden hjælpe dig.

Aabenraa l Aalborg l Aarhus l Esbjerg l Fredericia l Herning l Horsens l Kolding l København l Odense l Randers l Silkeborg l Slagelse l Vejle