Ekspropriation af fast ejendom

Få en gratis og uforpligtende snak

Ekspropriation af fast ejendom – Få hjælp og vejledning her

Få det første møde og en vurdering af din ekspropriationssag helt gratis hos os.

Ekspropriationsbetingelserne

Hvis det er nødvendigt, for en offentlig myndighed, at råde over et bestemt areal til gennemførsel af et anlægsprojekt (eksempelvis anlæg af ny vej eller jernbane), har myndigheden mulighed for at tvinge ejeren af arealet til at afstå området. Dette kaldes ekspropriation, og for at myndighederne har lov til at ekspropriere, er der nogle betingelser, som skal være opfyldt.

Grundlovens betingelser

For at det offentlige kan ekspropriere, skal 3 betingelser være opfyldt i henhold til Grundloven:

  • Projektet skal tjene en almen samfundsmæssig interesse
  • Ekspropriationen skal have lovhjemmel
  • Der skal ske fuld erstatning for det eksproprierede område.

Dette følger af grundlovens § 73, stk. 1 som lyder således:

”Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.”

Almenvellet

For at en ekspropriation kan anses som lovlig, skal ekspropriationen ske til gavn for almenvellet. Dette skal vurderes ud fra, om ekspropriationen tjener fællesskabets interesser. (Med andre ord, skal ekspropriationen være ønskelig/gavnlig/nyttig/rigtig/retfærdig). Om en ekspropriation tjener fællesskabets interesser er en konkret vurdering.

Hvis myndighederne eksproprierer til fordel for private virksomheder, er ekspropriationen derfor ikke nødvendigvis ugyldig, hvis den private virksomheds interesser også tjener fællesskabet.

Lovhjemmel

Som nævnt ovenfor, er det et krav i henhold til Grundlovens § 73, stk. 1, at ekspropriationen skal have hjemmel i lov. Det vil sige, at hvis myndigheden ikke eksproprierer i henhold til noget lovgrundlag, så har de helt simpelt ikke ret til at ekspropriere.

Eksempelvis hjemler planlovens § 47 og vejlovens kapitel 10 en mulighed for kommunen og staten til at ekspropriere jord til anlæg af vej, eller hvis det i øvrigt har betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplansvedtægt.

Derudover skal ekspropriationen fremgå udtrykkeligt af lokalplanen, hvis kommunen skal ekspropriere i henhold til Planlovens § 47.

Aktualitet, proportionalitet mv.

Ud over de nedskrevne betingelser for ekspropriation, har retspraksis også udviklet nogle betingelser, for at myndighederne kan ekspropriere.

For at myndighederne kan ekspropriere, skal ekspropriationen være aktuel. Dette betyder, at en ekspropriation ikke kan anses som lovlig, hvis der ikke er behov for at ekspropriere inden for en overskuelig tid. Eksempelvis må en lokalplan, som hjemler en ekspropriation, ikke være mere en 5 år gammel.

Ekspropriationen skal derudover være tilstrækkelig proportionel. Dette indebærer, at de interesser som ligger bag beslutningen om at ekspropriere, skal vurderes som ”mere værd” end ejerens egen interesse i at udnytte hele sin ejendom.

Afgørelse: Proportionalitet

Kommune havde givet afslag på opførsel af maskinhal til en ejer af en ejendom, da kommunen havde gennemført en lokalplan, som skulle sikre udvidelsesmulighed for 2 eksisterende virksomheder.

Nævnet bemærkede, at det er muligt at ekspropriere til fordel for private interesser, så længe at dette er begrundet i almene, planlægningsmæssige interesser.

Nævnet vurderede dog, at virksomhedens interesser i udvidelsen ikke syntes så væsentlige, at ejerens interesse i at udnytte arealer måtte vige herfor. Ekspropriationen måtte derfor anses som ugyldig, da ekspropriationen ikke var proportionel.

Øvrige betingelser

For at de offentlige myndigheder har lov til at ekspropriere, skal der derudover ikke være andre alternative og mindre indgribende muligheder. Da ekspropriation er et meget vidtgående indgreb i ejendomsretten, skal ekspropriationen være den eneste mulighed for at realisere byggeriet/anlægget.

Afgørelse: Fodboldbane og multihal

En kommune havde i denne afgørelse truffet beslutning om ekspropriation af et område til virkeliggørelse af en lokalplan, hvor de havde vedtaget at opføre en ny fodboldbane og en ny multihal.

Kommunen havde søgt fra strandbeskyttelseslinjen til at opføre banen og hallen, hvilket de fik afslag på fra Naturstyrelsen.

Dette nødvendiggjorde en ekspropriation, hvilket ejeren af den eksproprierede ejendom ikke var tilfreds med, hvorfor han klagede til Natur- og Miljøklagenævnet.

Nævnet lagde vægt på, at en ekspropriation er et så bebyrdende indgreb, at hensynet til ejerens ejendomsret må veje tungt. Nævnet vurderede, at afslaget på dispensationen skulle ophæves, således at banen og hallen kunne opføres, uden at der var behov for at ekspropriere.

Erstatningsfri regulering eller ekspropriation?

Ved det klassiske eksempel på ekspropriation, hvor ejendomsretten til en ejendom bliver overført til myndighederne for at gennemføre eksempelvis et anlægsprojekt, er der sjældent tvivl om, at der er tale om en ekspropriation.

Der kan dog opstå tilfælde, hvor myndighederne disponerer på sådan en måde, at det begrænser borgerens rådighedsret, men hvor det ikke nødvendigvis står klart, om der er tale om ekspropriation eller ej.

Det kan eksempelvis være tilfælde, hvor støjgener fra naboejendommen er så bebyrdende, at generne begrænser borgerens rådighedsret over deres ejendom. Mere om dette kan ses under afsnittet ”Erstatningsfastsættelsen”.

Vurderingen om hvorvidt der er tale om en ekspropriation, eller om myndighederne har foretaget en såkaldt ”erstatningsfri regulering” kan være svær. Det er dog blevet fastslået, at disse 4 spørgsmål skal indgå i afvejningen:

  1. Er indgrebet af generel eller konkret karakter?
  2. Indebærer indgrebet en overførsel af ejendomsret?
  3. Er indgrebet begrundet i væsentlige og saglige samfundsforhold?
  4. Har indgrebet betydelig intensiv karakter?

Har du spørgsmål til afgrænsningen mellem ekspropriation og erstatningsfri regulering, er du mere end velkommen til at ringe ind til en af vores dygtige rådgivere til en gratis og uforpligtende snak.

Dom: Dyrkningsfri bræmme

Man havde ved en lovændring i 1992 bestemt, at der ikke måtte dyrkes indenfor 2 meter ved vandløb og søer. Dette mente nogle landmænd, var et ret intensivt indgreb i deres ejendomsret, da det dyrkningsfrie jord udgjorde en større del af deres ejendomme.

Dette var hverken Landsretten eller Højesteret enige i, da de mente, at indgrebet ved kravet om en dyrkningsfri bræmme var af så ringe intensitet, at landmændene ikke kunne få medhold. En del af Højesteret bemærkede desuden, at begrundelsen for indgrebet var så velbegrundet, at dette også talte for, at der var tale om erstatningsfri regulering og ikke ekspropriation.

Ugyldig ekspropriation

Såfremt en ekspropriation måtte anses for uberettiget, opstår der nu et nyt spørgsmål: ”Må ekspropriationen erklæres ugyldig, eller har den berørte borger kun krav på erstatning?”

Dansk retspraksis hælder mest til at tilkende erstatning, men dette beror på en konkret vurdering af den enkelte sag.

Dom: Ekspropriation i henhold til lokalplan erklæret ugyldig

I denne sag havde var der tinglyst 2 servitutter på en ejendom, hvorefter at der ikke måtte drives konkurrerende virksomhed til restauratøren på naboejendommen.

Kommunen vedtog i 2010 en lokalplan som havde til formål at ophæve servitutterne, hvilket ejeren af restauratørens ejendom påklagede til Natur- og Miljøklagenævnet.

Nævnet traf afgørelse om at erklære bestemmelserne vedrørende ophævelse af servitutterne for ugyldige, idet de havde karakter af ekspropriation. Landsretten og Højesteret kom frem til samme resultat.

Erstatning for ekspropriation

Da der er tale om et indgreb i borgernes ejendomsret, må dette regnes som et vidtgående indgreb for den enkelte borger, og ejeren af den eksproprierede ejendom skal derfor nyde en hvis form for økonomisk sikkerhed.

Myndighederne må derfor kun ekspropriere så længe, at borgeren modtager fuldstændig erstatning i henhold til Grundlovens § 73, stk. 1. Som oftest vil ejeren have krav på erstatning som følge af arealafståelse eller servitutpålæg (byrder som bliver pålagt ejendommen). Derudover kan ekspropriationen skabe ulemper, som også kan kræves erstattes. Disse kan deles op i 3 kategorier:

  • Midlertidige ulemper (ex. midlertidigt arealafståelse, tab af beplantning)
  • Varige ulemper (ex. virksomhedsophør), eller
  • Naboretlige ulemper (ex. støj og vibrationer)

Hvis der er tale om en totalekspropriation, kan man ligeledes kræve erstatning for flytteudgifter og et eventuelt driftstab, som følge af virksomhedens nedlæggelse. (Se ”Specielt om erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme”)

Hvis I er i tvivl om, I har krav på erstatning som følge af en ekspropriation, sidder vores dygtige advokater klar til at rådgive jer. Ring eller skriv ind til os i dag, så i bliver stillet bedst muligt.

Erstatning ved afståelse af fast ejendom

Ved afståelse af fast ejendom vil erstatningens størrelse som udgangspunkt fastsættes efter, hvad ejendommen ville kunne sælges for på det åbne marked inden for en rimelig kort salgsperiode. Dette er fastsat i både lov (vejlovens § 115, stk. 3 og ekspropriationsproceslovens § 17, stk. 4) og i dansk retspraksis.

Der er dog nogle situationer, hvor ejendommens brugsværdi eller genanskaffelsesværdi har betydning for erstatningsfastsættelsen.

Dom: Erstatning for brugsværdi

Man havde i dette tilfælde eksproprieret 70 m2 fra en ejendom, som var ca. 4.300 m2 stor til en vejudvidelse. Arealet der var blevet eksproprieret var blevet brugt som udstillingsareal for den bilforretning, som fandtes på ejendommen.

Selv om det eksproprierede areal ikke påvirkede ejendommens handelsværdi vurderede man, at udstillingsarealet havde betydning for bilforretningen, hvorfor erstatningen for tabt brugsværdi blev fastsat til kr. 400.000,00.

Dom: Erstatning som følge af ejerens personlige forhold

I denne dom havde man eksproprieret et lejemål (en købmandsforretning), i forbindelse med en sanering. Indehaveren var 64 år gammel, og ville derfor have vanskeligt ved at etablere sig med tilsvarende erhvervsmuligheder, hvorfor erstatningen blev fastsat til kr. 50.000,00 (Idet dommen blev afsagt i 1983, ville erstatningen formentlig blive fastsat højere i dag.).

Erstatning for gener og rådighedsbegrænsning

Ved erstatning for eksempelvis støj- eller indbliksgener, som følge af en ekspropriation, skal man først foretage en vurdering af, hvorvidt de pågældende gener overskrider, det der kaldes ”den naboretlige tålegrænse”. I denne vurdering skal man inddrage et eventuelt værditab på ejendommen som følge af generne, samt vurdere om de pågældende gener kan tilskrives den almindelige samfundsudvikling.

Som eksempel, må man tåle mere støj, hvis man bor i en lejlighed inde i storbyen, end hvis man bor i et almindeligt villakvarter.

Dom: Erstatning for ulemper fra højhus

En kommune havde i 2004 vedtaget en lokalplan, hvor man ændrede den lovlige bygningshøjde fra 2-3 etager til 8 etager. Der blev i denne sammenhæng planlagt et byggeri af 2 højhuse omkring sagsøgerens byhus.

Sagsøger gjorde indsigelser mod byggeriet, idet han forventede betydelige indbliks- og skyggegener fra højhusene, hvilket ikke forhindrede opførslen af højhusene.

De 2 højhuse stod færdige i 2007, hvorefter sagsøger rejste erstatningskrav for generne. Der blev under retssagen afholdt syn og skøn, hvor det blev fastsat, at sagsøgers ejendom havde lidt et værditab på kr. 200.000.

Sagsøger gjorde herefter krav på erstatning for de kr. 200.000 med påstand om, at generne oversteg den naboretlige tålegrænse.

Både Byretten og Landsretten kom frem til, at den væsentligt ændrede bygningshøjde i området, havde bevirket at generne afveg så markant fra hvad sagsøger måtte tåle som led i den almindelige samfundsudvikling, at sagsøgers erstatningspåstand blev tiltrådt.

Specielt om erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme

Ejendomme bliver kategoriseret af told- og skatteforvaltningen under en af 4 kategorier (Dette følger af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1). En ejendom bliver kategoriseret som enten:

  • en ejerbolig
  • en landbrugsejendom
  • en skovejendom
  • en erhvervsejendom (eller anden ejendom om ikke er omfattet nr. 1-3)

Erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme bliver ikke fastsat på helt samme måde, som almindelige ejerboliger, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i erstatningsopgørelsen. Man skal eksempelvis tage hensyn til eventuelle afkast, som ejendommen ville have haft, såfremt ekspropriationen ikke havde fundet sted.

Dom: Ekspropriation af udlejningsejendom

I denne sag var der tale om en totalekspropriation af en udlejningsejendom med blandet beboelse og erhverv. Ejendommens værdi og erstatningens størrelse blev i denne sag fastsat til 9,1 millioner kroner på baggrund af et nettoindtægtspotentiale på kr. 550.000 om året og en afkastgrad på 6 %.

Erstatningsberegningen er oftest det, der er sværest at gennemskue, hvorfor det er vigtigt, at man får den bedste rådgivning. Ring eller skriv ind til os i dag, så vi kan drøfte jeres muligheder.

Ekstension

hvis myndighederne har eksproprieret en del af din jord, kan du stå tilbage i sådan en situation, at den resterende del ikke er noget værd, eller at det i øvrigt ikke giver mening at beholde ejendommen. I sådanne tilfælde kan du anmode myndighederne om, at delekspropriationen bliver en totalekspropriation. Dette kaldes også ekstension.

Alt efter hvilket lovgrundlag, at der er blevet eksproprieret i henhold til, er der forskellige betingelser, som du skal opfylde, for at du har krav på at blive totalekspropriereret.

For at høre mere om ekstension, og hvordan du står i forhold til din konkrete sag, kan du ringe eller skrive ind til os for en uforpligtende samtale med en af vores dygtige rådgivere.

Forlods overtagelse

Hvis du står over for en fremtidig ekspropriation, eller forventer betydelige gener som følge af en fremtidig ekspropriation, kan du anmode om at få ejendommen overtaget inden at byggeriet/anlægsarbejdet går i gang. Dette kaldes forlods overtagelse, og for at du kan anmode om at få din ejendom forlods overtaget, skal du opfylde nogle betingelser.

Disse betingelser kan (ligesom ved ekstension) variere, alt efter hvilket lovgrundlag, der bliver eksproprieret i henhold til.

Eksempelvis har myndighederne en overtagelsespligt, hvis du er blevet eksproprieret til realisering af et jernbaneprojekt, og hvis betingelserne i Jernbanelovens § 33 er opfyldt. Betingelserne er således:

Der skal være tale om særlige om særlige omstændigheder (dette kunne være særlige helbredsmæssige forhold),
ejendommen skal berøres særligt indgribende, og
ejendommen skal ikke kunne sælges på almindelige vilkår.

Hvis du står over for en fremtidig ekspropriation og er i tvivl om, hvad dine muligheder er, kan du trygt ringe ind til os for en gratis og uforpligtende samtale med en af vores dygtige advokater.

Aabenraa l Aalborg l Aarhus l Esbjerg l Fredericia l Herning l Horsens l Kolding l København l Odense l Randers l Silkeborg l Slagelse l Vejle