Da der er tale om et indgreb i borgernes ejendomsret, må dette regnes som et vidtgående indgreb for den enkelte borger, og ejeren af den eksproprierede ejendom skal derfor nyde en hvis form for økonomisk sikkerhed.
Myndighederne må derfor kun ekspropriere så længe, at borgeren modtager fuldstændig erstatning i henhold til Grundlovens § 73, stk. 1. Som oftest vil ejeren have krav på erstatning som følge af arealafståelse eller servitutpålæg (byrder som bliver pålagt ejendommen). Derudover kan ekspropriationen skabe ulemper, som også kan kræves erstattes. Disse kan deles op i 3 kategorier:
- Midlertidige ulemper (ex. midlertidigt arealafståelse, tab af beplantning)
- Varige ulemper (ex. virksomhedsophør), eller
- Naboretlige ulemper (ex. støj og vibrationer)
Hvis der er tale om en totalekspropriation, kan man ligeledes kræve erstatning for flytteudgifter og et eventuelt driftstab, som følge af virksomhedens nedlæggelse. (Se ”Specielt om erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme”)
Hvis I er i tvivl om, I har krav på erstatning som følge af en ekspropriation, sidder vores dygtige advokater klar til at rådgive jer. Ring eller skriv ind til os i dag, så i bliver stillet bedst muligt.
Erstatning ved afståelse af fast ejendom
Ved afståelse af fast ejendom vil erstatningens størrelse som udgangspunkt fastsættes efter, hvad ejendommen ville kunne sælges for på det åbne marked inden for en rimelig kort salgsperiode. Dette er fastsat i både lov (vejlovens § 115, stk. 3 og ekspropriationsproceslovens § 17, stk. 4) og i dansk retspraksis.
Der er dog nogle situationer, hvor ejendommens brugsværdi eller genanskaffelsesværdi har betydning for erstatningsfastsættelsen.
Dom: Erstatning for brugsværdi
Man havde i dette tilfælde eksproprieret 70 m2 fra en ejendom, som var ca. 4.300 m2 stor til en vejudvidelse. Arealet der var blevet eksproprieret var blevet brugt som udstillingsareal for den bilforretning, som fandtes på ejendommen.
Selv om det eksproprierede areal ikke påvirkede ejendommens handelsværdi vurderede man, at udstillingsarealet havde betydning for bilforretningen, hvorfor erstatningen for tabt brugsværdi blev fastsat til kr. 400.000,00.
Dom: Erstatning som følge af ejerens personlige forhold
I denne dom havde man eksproprieret et lejemål (en købmandsforretning), i forbindelse med en sanering. Indehaveren var 64 år gammel, og ville derfor have vanskeligt ved at etablere sig med tilsvarende erhvervsmuligheder, hvorfor erstatningen blev fastsat til kr. 50.000,00 (Idet dommen blev afsagt i 1983, ville erstatningen formentlig blive fastsat højere i dag.).
Erstatning for gener og rådighedsbegrænsning
Ved erstatning for eksempelvis støj- eller indbliksgener, som følge af en ekspropriation, skal man først foretage en vurdering af, hvorvidt de pågældende gener overskrider, det der kaldes ”den naboretlige tålegrænse”. I denne vurdering skal man inddrage et eventuelt værditab på ejendommen som følge af generne, samt vurdere om de pågældende gener kan tilskrives den almindelige samfundsudvikling.
Som eksempel, må man tåle mere støj, hvis man bor i en lejlighed inde i storbyen, end hvis man bor i et almindeligt villakvarter.
Dom: Erstatning for ulemper fra højhus
En kommune havde i 2004 vedtaget en lokalplan, hvor man ændrede den lovlige bygningshøjde fra 2-3 etager til 8 etager. Der blev i denne sammenhæng planlagt et byggeri af 2 højhuse omkring sagsøgerens byhus.
Sagsøger gjorde indsigelser mod byggeriet, idet han forventede betydelige indbliks- og skyggegener fra højhusene, hvilket ikke forhindrede opførslen af højhusene.
De 2 højhuse stod færdige i 2007, hvorefter sagsøger rejste erstatningskrav for generne. Der blev under retssagen afholdt syn og skøn, hvor det blev fastsat, at sagsøgers ejendom havde lidt et værditab på kr. 200.000.
Sagsøger gjorde herefter krav på erstatning for de kr. 200.000 med påstand om, at generne oversteg den naboretlige tålegrænse.
Både Byretten og Landsretten kom frem til, at den væsentligt ændrede bygningshøjde i området, havde bevirket at generne afveg så markant fra hvad sagsøger måtte tåle som led i den almindelige samfundsudvikling, at sagsøgers erstatningspåstand blev tiltrådt.
Specielt om erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme
Ejendomme bliver kategoriseret af told- og skatteforvaltningen under en af 4 kategorier (Dette følger af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1). En ejendom bliver kategoriseret som enten:
- en ejerbolig
- en landbrugsejendom
- en skovejendom
- en erhvervsejendom (eller anden ejendom om ikke er omfattet nr. 1-3)
Erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme bliver ikke fastsat på helt samme måde, som almindelige ejerboliger, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i erstatningsopgørelsen. Man skal eksempelvis tage hensyn til eventuelle afkast, som ejendommen ville have haft, såfremt ekspropriationen ikke havde fundet sted.
Dom: Ekspropriation af udlejningsejendom
I denne sag var der tale om en totalekspropriation af en udlejningsejendom med blandet beboelse og erhverv. Ejendommens værdi og erstatningens størrelse blev i denne sag fastsat til 9,1 millioner kroner på baggrund af et nettoindtægtspotentiale på kr. 550.000 om året og en afkastgrad på 6 %.
Erstatningsberegningen er oftest det, der er sværest at gennemskue, hvorfor det er vigtigt, at man får den bedste rådgivning. Ring eller skriv ind til os i dag, så vi kan drøfte jeres muligheder.