Få det første møde og en vurdering af din nabosag helt gratis hos os
Emner i naboret:
Naboretten er udtryk for de skrevne og uskrevne regler, der gælder for ejers rådighed over sin faste ejendom og de indskrænkninger, som følge af gener og ulemper forårsaget af naboen.
Naboretten er kun i meget begrænset omfang reguleret ved lovgivning, hvorfor de domstolsafgørelser, der findes på området, afstikker retningslinjerne for de naboretlige regler.
Naboretten indeholder en afgrænsning af den enkelte ejendomsejers mulighed for at råde over sin ejendom, uden at det overskrider grænserne for støjgener, lugtgener, indbliksgener og skyggegener i forhold til naboen.
Man skal vise hensyn over for sin nabo, og en ejendomsejer er forpligtet til ikke at forårsage større gener end hvad, der efter områdets karakter og sædvane må anses for rimeligt. Der er selvfølgelig forskel på om man bor i et villakvarter eller et erhvervsområde, når man kigger på, hvilke gener man skal tåle fra sin nabo.
Dit ansvar over for din nabo
Dit naboretlige ansvar over for din nabo indebærer, at du ikke må påføre din nabo større gener og ulemper end det er forventeligt i det område du bor i.
Selv om der er givet en offentligretlig tilladelse til f.eks. at støje, skygge eller lignende, indebærer det naboretlige ansvar, at man alligevel kan blive ansvarlig for det tab man påfører sin nabo – selv om den aktivitet man udfører er lovlig. Dette indebærer, at man skal indkalkulere de udgifter, man kan blive påført til naboretlige gener i de budgetter, man lægger for sin virksomhed eller for den sags skyld for opførelsen af et fleretagers hus, som påfører naboen gener og dermed risikere at påføre dig udgifter til erstatning over for din nabo.
Man har altid et naboretligt ansvar for de gener man påfører sin nabo, og disse naboretlige gener kan kapitaliseres, således at der kan udmåles erstatning i forhold til det eventuelle værditab man påfører sin nabo.
Beskæring og fældning af træer på naboens grund
En nabo havde bevæget sig ind på vores klients grund, og havde fældet 23 træer, som stod på grunden. Der var ikke indhentet noget samtykke, og fældning var ikke sket i overensstemmelse med de forskrifter, der gælder for fældning og beskæring af træer. Dette betød, at de pågældende træer skulle genplantes. Vores klient krævede genplantning af træer i samme størrelse og omfang som dem, der var beskåret, og der blev udmeldt syn og skøn i sagen, som vurderede at omkostningerne til en genplantning ville beløbe sig til flere hundredetusinde kroner.
Naboen, som havde fældet træerne påstod, at han havde fået tilladelse hertil, men det kunne han ikke bevise. Derfor dømte domstolen ham til at erstatte udgifterne i forbindelse med en genplantning, og han blev også dømt til at betale sagens omkostninger og udgifterne i forbindelse med syn og skøn. Alt i alt kostede sagen ham mere end kr. 200.000,00.
Forhøjelse af erstatning til nabo til en vindmølle
Sagen drejer sin om en vindmølle, som blev rejst på naboens grund. I forbindelse hermed blev der udmeldt en taksation af de gener, som naboerne blev påført som følge af den opførte vindmølle. Naboerne til vindmøllen blev tilkendt erstatning som følge af de ulemper og gener, de var blevet påført som følge af forringet udsigt og støj, og erstatningerne blev udmålt af Taksationskommissionen.
Vindmøller giver ofte anledning til sager om udmåling af erstatning og godtgørelse, idet det klart er en forringelse af en ejendom at få en vindmølle som nabo, som følge af de gener det indebærer i form af støj, udsigtsgener og lignende.
Inden for den private naboret opererer man med et begreb der hedder den naboretlige tålegrænse, som er en flydende størrelse, der indebærer, at man ikke må påføre sin nabo gener i form af lugt, støj, forringelse af udsigt, skygge etc.
Den naboretlige tålegrænse er beskrevet i den domspraksis, der findes på området. Der er ikke en egentlig lovgivning, som beskriver hvad den naboretlige tålegrænse går ud på – det er nødvendigt at kende domstolspraksis på området.
Er den naboretlige tålegrænse overskredet?
Det kommer altid an på et skøn, om den naboretlige tålegrænse er overskredet. Når man skal vurdere om den naboretlige tålegrænse er overskredet, kan man lægge vægt på følgende omstændigheder.
Glaseret tegltag
Der findes et antal afgørelser som vedrører glaserede tegltag, som medfører gener og ulempe, når solen giver genskin fra de glaserede eller blanke tagflader.
Hvis dette forekommer i væsentligt omfang uden, at man har kunne regne med det, da man erhvervede sin ejendom, kan man kræve udgifterne erstattet, som dette påfører en. Udgifterne kan være en værdiforringelse, eller også kan man kræve forholdene lovliggjort i form af en omlægning eller afskærmning af det glaserede/blanke tag.
Antennemaster
En sag vedrørende en 48 meter høj antennemast, som blev rejst 2,5 meter fra skel indebar, at den naboretlige tålegrænse var overskredet af det teleselskab, som havde opført masten. Dette indebar, at teleselskabet skulle betale erstatning til ejendommens ejer for det værditag og de gener, som den pågældende blev påført.
Midlertidige gener kan også kræves erstattet
Hvis en nabo – f.eks. en bygherre – midlertidigt eller permanent udøver en sådan virksomhed, at det påfører en gener i form af støj, vibrationer, lugt, støv, forringede adgangsforhold eller indblik, kan man kræve erstatning af naboen.
De midlertidige gener kan være nødvendige at påføre nabo for f.eks. at opføre et nyt byggeri – men det kan altså indebære, at man kan kræve erstatning af den nabo som opfører byggeriet, hvis generne overskrider den naboretlige tålegrænse. Bygherren på nabogrunden har mulighed for at indkalkulere udgifterne til erstatning til naboerne som generes af byggeriet.
Permanentlige naboretlige gener
Den udsigt, man har fra sin ejendom, er som udgangspunkt ikke beskyttet over for naboens byggeri eller lignende, som kan indebære indbliksgener, skyggegener eller berøvelse af ens udsigt. Imidlertid kan opførelse af byggeri og lignende på nabogrunden indebære så store naboretlige gener, at man har mulighed for at kræve sit værditab erstattet.
Eksempel herpå findes der mange af i domstolspraksis, og f.eks. kan nævnes en sag om opførelse af lejligheder i en etageejendom.
Etageejendommen havde en højde på knap 30 meter og skulle indeholde lejligheder. Kommunen havde vedtaget en lokalplan som indebar, at byggeriet var lovligt. Imidlertid nåede domstolen frem til, at naboerne kunne kræve erstatning, selvom byggeriet var lovligt, fordi lokalplanen og byggeriet overskred den naboretlige tålegrænse. Byggeriet indebar, at naboerne skulle tåle indbliksgener og skyggevirkninger fra byggeriet, og naboerne blev tilkendt erstatning i form af erstatning for værdiforringelse og gener.
Andre eksempler på permanentlige naboretlige gener kan være naboens træer, som kan have en højde og et omfang, som langt overskrider det tålelige og acceptable og normale i området. Som udgangspunkt har man lov til at have træer og andre bevoksninger stående på sin grund, men der er undtagelser til denne ret.
Skyggegener
Nogle skyggegener skal tåles, og andre skal ikke tåles.
Der findes en righoldig praksis på området som beskriver hvilke naboretlige gener man normalt skal tåle og acceptere.
Skyggegener der skal tåles:
En afgørelse fra 2016 angik nogle ældre fyrretræer, som var 9 meter høje, og som var plantet ca. 1 meter fra skel. Gener og ulemper bestod af skygge, rodskud og nedfald i form af fyrrenåle, smågrene og kogler.
Det fremgik af lokalplanen for området, at det var et område med forholdsvis store grunde med skovagtig beplantning og kuperet terræn.
Der var foretaget syn og skøn af en landskabsarkitekt, der beskrev træerne som ikke farlige for omgivelserne og som træer, der ikke gik ud over det, man normalt så i området. Skyggegenerne var begrænset til formiddagstimerne. Retten nåede frem til, at træerne ikke skulle hverken beskæres eller fældes.
Som det ses af ovennævnte begrundelse, så er der tale om en konkret vurdering, hvor man inddrager forholdene for området, naboens konkrete gener og om træer m.v. er til fare for naboen.
Skyggeeffekten har selvfølgelig stor betydning, og det har betydning på hvilket tidspunkt af døgnet træerne skygger.
Skyggegener der ikke skal tåles:
Der kan nævnes følgende afgørelse, hvor en 250 år gammel eg skabte så store gener for naboen, at ejeren af egetræet blev pålagt at fælde det pågældende træ.
Grenene rakte ind over skel, og egetræet var placeret meget tæt op ad naboens skel. Nedfald fra træet indebar, at naboen skulle rense og rengøre taget på sin carport nærmest hver 2. måned. Da naboen købte sin ejendom for 10 år siden skyggede træet ikke i samme omfang.
Derudover udtalte en skønsmand, at træet var til fare for naboejendommen og kunne risikere at vælte i forbindelse med en kraftig storm.
Retten nåede frem til, at ulemperne og generne fra det pågældende træ var så store, at ejeren af træet blev pålagt at fælde det.
I en anden sag fra 2001vedrørte et 150 år gammelt bøgetræ, som var placeret ca. 1 meter fra skel, nåede retten frem til at bøgetræet skulle fældes.
Bøgetræet ragede ind over skel, og grene og blade faldt ned på naboens ejendom. I blæsevejr og dårligt vejr var nedfaldsgenerne så store, at naboen ikke turde lade sine børn lege under træet.
Man kiggende på, om træet kunne beskæres, men dette kunne ikke lade sig gøre på forsvarlig vis, og derfor nåede man frem til at eneste mulige måde at få gener og ulemper væk på, var ved at pålægge ejeren af træet at fælde det.
Nogle gange når man frem til, at det ikke er nødvendigt at fælde et træ, men at en strygning eller beskæring af træet kan afhjælpe de gener og ulemper, der er forbundet med træets tilstedeværelse. Ud fra et princip om, at man ikke skal påføre hinanden større gener og ulemper end højest nødvendigt – heller ikke ejeren af træet – så finder domstolene ofte en mellemløsning, hvor man beskærer eller styner træet, hvorved de værste gener fra træet i form af nedfald, grene der rager ind over skel, skyggevirkninger ect. fjernes i videst muligt omfang, uden at træet nødvendigvis af den grund bliver fældet.
Overordnet kan man sammenfatte det således, at tålegrænsen i relation til skyggegener vurderes konkret. Uvæsentlige skyggegener skal tåles, hvorimod væsentlige skyggegener, som generer lang tid og en stor dele af arealet på nabogrunden ikke skal tåles.
Genskinsgener
Genskinsgener der ikke skal tåles.
Generelt kan det herom siges, at man ikke skal tåle blænding og genskinsgener fra en nabos glaserede tegltag, når dette indebærer begrænsninger i brugen af sin egen ejendom. Genskinsgenerne må ikke påvirke ens brug af ejendommen både indenfor og udenfor. Der gælder en grænse på ca. 4,5 time, hvor genskinsgenerne skal være til stede i en periode af sammenlagt 3 måneder af året.
Er ovennævnte betingelser påfyldt overstiger generne den naboretlige tålegrænse, og man kan forlange, at genskinsgenerne afhjælpes eller man kan kræve erstatning.
Det er ikke nødvendigvis således, at man skal reagere med det samme – der er domstolspraksis som går på, at man har levet med problemerne i mange år og først derefter indser, at de overskrider ens tolerancetærskel. Konkret er der en afgørelse som accepterer 7 års passivitet, uden at det medfører og indebærer at man har fortabt sin adgang til at kræve generne fjernet.
Genskinsgener der skal tåles.
Hvis man bor i et område med store høje herskabelige bygninger, hvor der ofte forekommer sort glaseret tegltag kan man normalt ikke kræve erstatning eller afhjælpning af problemerne.
Det samme gør sig gældende, hvis det er således at genskinsgenerne ikke har et omfang og en karakter som indebærer, at ens egen ejendom bliver væsentligt værdiforringet.
Gener som påvirker en nabos brug af sin ejendom i kortere perioder af dagen og kortere perioder af året, kan normalt ikke få genskinsgenerne fjernet eller kræve erstatning herfor.
Det er et absolut krav, at tålegrænsen er overskredet, og der kan være nogle faktorer som gør, at man konkret skal tåle mere i nogle situationer end i andre situationer.
Man skal være opmærksom på, at mange kommuner efterhånden regulerer problemstillingerne omkring genskinsgener i deres lokalplaner.
Ofte er det dog ikke tydeligt angivet, hvad der skal til for at man er ude over tålegrænsen, ofte er det ikke i lokalplanen helt præcist beskrevet hvor store gener og hvor meget glans et tag må have før det overskrider grænserne for det tålelige og acceptable i forhold til naboerne.
Praksis bevæger sig hen imod en retstilstand, hvorefter man i dag er mindre tolerant overfor blanke tage og tage med glaseret tegltag, fordi disse materialer medfører gener for naboer m.v.
Udsigtsgener
Udsigtsgener der ikke skal tåles.
Ud fra praksis kan det udledes, at udsigtsgener fra en privat boligbebyggelse er beskyttelsesværdig – dette især hvis man kigger på tidsprioriteten forstået på den måde, at det ofte har afgørende betydning for, hvilke forventninger man har til udsigten og hvorledes området tager sig ud og har taget sig ud tidligere.
Hvis man erhverver en ejendom, hvor man ikke har nogen udsigt, så kan man heller ikke forvente at man senere hen kan få pålagt naboerne at beskære træer eller nedrive bygninger eller betale erstatning for noget man ikke selv havde nogen forventning om at kunne opnå.
Omvendt forholder det sig hvis man har en udsigt som bliver berøvet en på grund af opførelse af ejendomme, beplantning med træer og lignende, som berøver udsigten til området, vand eller lignende.
Det har stor betydning når man vurderer om en udsigtsgene skal tolereres, hvor stor en værdiforringelse man udsættes for som følge af naboens handlemåde.
På trods af den store betydning udsigten normalt tillægges er det forholdsvist sparsomt, hvad der findes af domme på området.
Det kommer således i særlig grad an på en konkret vurdering af det værditab man påføres, de forventninger man kunne have, da man erhvervede ejendommen og mens man bebor ejendommen, de indbliksgener en beskæring f.eks. kan have af naboens træer, den måde området tager sig ud på og de ulemper naboerne evt. bliver påført, hvis det er således at udsigten skal reetableres.