Planret

Få en gratis og uforpligtende snak

Læs om planloven, kommuneplaner, lokalplaner mv.

Få det første møde og en vurdering af din sag helt gratis hos os.

Byzone, landzoner eller sommerhusområde?

For at vurdere hvilke regelsæt, som gør sig gældende for jeres ejendom, er det vigtigt at fastslå, hvilken zone jeres ejendom befinder sig i. Det danske land kan inddeles i 3 zoner:

Byzone
Byudvikling af enhver art skal ske i byzoner. Hvad der kan kategoriseres som en byzone fastlægges af enten en byudviklingsplan, bygningsvedtægt, byplansvedtægt eller lokalplan. Hvis man skal hente byggetilladelse til bebyggelse i byzoner, skal byggeriet være i overensstemmelse med lokalplanen.

Sommerhusområde
Sommerhusområder skal udelukkende tjene til rekreativ beboelse. Boliger i sommerhusområder må kun anvendes på følgende vilkår:

  • Boligen må ikke benyttes til overnatning fra den 1. november til udgangen af februar med undtagelse af kortvarige ferieophold
  • Kommunalbestyrelsen kan i nogle tilfælde dispensere fra ovenstående forbud
  • En pensionist, som har ejet boligen i 1 år kan opnå en personlig ret til at benytte sommerhuset som helårsbeboelse.

Landzone
De mest vidtrækkende restriktioner angår boliger, som er beliggende i en landzone. Hvis der ikke er tale om bebyggelse, som befinder sig i en byzone eller en sommerhuszone, bliver dette kategoriseret som en landzone. Langt størstedelen af Danmarks land er udgjort af landzoner, og forinden byggeriets påbegyndelse i en landzone, skal man indhente landzonetilladelse hertil.

Planloven

Planlovgivningen fastlægger rammerne for regulering af arealer. Planlovgivningen regulerer arealer i byer, altså byzone, og arealer på landebenævnt landzone. Hvis du er i tvivl om hvilken zones regelsæt, som finder anvendelse for din ejendom, så er I mere end velkomne til at ringe ind til os.

Reguleringen føres ud i livet gennem:

  • Regionsplaner
  • Kommuneplaner
  • Lokalplaner

Regionsplaner

Regionsrådene, som udfærdigede regionsplanerne, har ikke længere planbeføjelser. De er dog fortsat relevante, da tidligere vedtagne regionale udviklingsplaner fortsat er gældende. Derudover ønskes der fortsat et sammenspil mellem kommunerne og regionerne, således at kommuneplaner skal forholde sig til de aftalte vækst- og udviklingsstrategier fastsat af regionerne.

Kommuneplaner

Kommuneplaner vedtages for en 12-årig periode, og er med til at sætte rammerne for lokalplanerne. Når kommunen fastsætter rammerne for lokalplanlægningen, skal kommuneplanen omfatte bebyggelsens art og formål, regulering af erhvervslivet, eventuelt bevaring af bygninger og bymiljøer mm. Den væsentligste forskel for kommuneplaner og lokalplaner er, at kommuneplaner ikke har en umiddelbar retsvirkning over for borgerne.

For nogle planområder kan der herske en særlig politisk bevågenhed. Eksempelvis kysterne er beskyttet mod ændringer af strandbeskyttelseslinjen, hvorfor dette som oftest også reguleres i kommuneplanerne.

Lokalplaner

Lokalplaner vedtages af kommunalbestyrelsen. Da lokalplaner har umiddelbar bindende over for borgerne, betyder dette, at borgerne skal indrette sig efter lokalplanen fra det tidspunkt, at den endelige lokalplan vedtages. Fra det tidspunkt hvor planforslaget offentliggøres, må man heller ikke påbegynde et byggeprojekt eller på anden måde råde over sin ejendom i strid med lokalplanforslaget. Det er derfor vigtigt at undersøge, hvorvidt der er vedtaget eller er fremsat forslag til lokalplan i jeres område, før I eventuelt påbegynder byggeri.

Lokalplanen har kun virkning for fremtidige projekter. Det vil altså sige, at hvis et allerede færdigt byggeri strider imod en ny vedtaget lokalplan, har lokalplanen ingen betydning herfor.

Inden en plan bliver endeligt vedtaget, hvad enten det drejer sig om en lokalplan eller en kommuneplan, skal planen sendes i høring, hvor du kan komme med bemærkninger og indsigelser til planens indhold. Såfremt dine indsigelser ikke bliver taget til efterretning, sidder vores dygtige rådgivere klar til at vurdere dine muligheder.

Gælder der en plan for det område du bor i, kan du støtte ret på planens bestemmelser og indhold, således at der ikke sker bebyggelse, som strider imod planens bestemmelser, eller hvor kommunen ligger vægt på usaglige hensyn.

Planer indeholder for eksempel bestemmelser om bebyggelsens art og anvendelse (herunder hvorvidt bebyggelsen må benyttes til beboelse eller til erhverv), bebyggelsens højde, antal etager, størrelse og antal kvadratmeter og bebyggelsesprocenten. Ønsker man at bygge noget, som strider i mod eksempelvis lokalplanen skal man søge om tilladelse hertil. Gives der tilladelse kaldes denne en dispensation.

Lokalplanen kan derudover fastsætte bestemmelser, som regulerer ejendommens størrelse og afgrænsning, hvorfor det også er vigtigt at orientere sig, om der findes en lokalplan for området, inden man foretager udstykning af en ejendom.

Hvis kommunen påbegynder eller annoncerer et planlagt byggeri, som strider imod lokalplanen eller meddeler afslag på dispensation fra lokalplanen, er det vigtigt at have dygtig rådgivning og repræsentation på sin side. Hvis du er i tvivl om din retsstilling, sidder vores erfarne advokater klar til at drøfte din sag.

Krav om lokalplan

Det følger af Planloven, at der skal laves en lokalplan (lokalplanpligt), hvis kommunen vil gennemføre følgende projekter:

  • Opførelse af nyt boligområde
  • Anlæggelse af vej og omfartsvej
  • Bebyggelse af mere omfattende karakter herunder etagebebyggelse og højhuse
  • Anlæggelse af sommerhusområder eller opførelse af hotel
  • Anlæggelse af erhvervsområder eller bygning til offentligt formål

Vil kommunen lave miljøet i et område om, kræver det ligeledes en planændring – fx ny lokalplan. Det er eksempelvis ikke lovligt at tillade erhvervsbyggeri i et boligområde uden gennemførelse af en planændring.

Det er ikke altid tilfældet, at en planændring er tilstrækkeligt, til at lovliggøre ændring af et boligområde, da sådan en vedtagelse risikerer at stride imod den allerede vedtagne lokalplans principper.

Lokalplan – Dispensation/tilladelser

Hvis der skal ske dispensation fra en lokalplans bestemmelser og indhold, må sådanne tilladelser kun gives i et meget begrænset omfang. En dispensation fra lokalplanen må aldrig være i strid med lokalplanens principper og formål. For at vurdere hvorvidt en dispensation er sket i strid med lokalplanens principper, skal man foretage en fortolkning af lokalplanens bestemmelser og formål.

Kommunen må i øvrigt ikke træffe afgørelser som er uhensigtsmæssige og urimelige, eller afgørelser, som forskelsbehandler borgerne. Dette følger først og fremmest af den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning og af hensynet til borgernes berettigede forventninger. Kommunen skal derudover iværksætte en partshøring af de berørte borgere og begrunde afgørelsen – ellers er den ugyldig.

Tilsidesættes en bestemmelse i lokalplanen, og gives der en tilladelse eller dispensation som strider mod lokalplanen, kan der klages herover til planklagenævnet – dette fremgår af planloven.

Har jeres kommune givet tilladelse eller dispensation til et projekt, som strider imod lokalplanens bestemmelser, eller tvivler I på om dette er tilfældet, har i mulighed for at kontakte en af vores dygtige advokater.

Afgørelse: Dispensation i strid med lokalplanen:
Kolding kommune havde i denne afgørelse givet byggetilladelse til en ny varmecentral i et område, som var udlagt til ”offentlige formål”.

Det fremgår af afgørelsen, at den planlagte varmecentral, skulle sørge for fjernvarmeforsyningen i de perioder, hvor de øvrige varmeforsyninger var utilstrækkelige. Kommunen havde på denne baggrund gjort gældende, at varmecentralen måtte tjene offentlige formål og derfor var anlægget i overensstemmelse med lokalplanen.

Naturklagenævnet/planklagenævnet var dog ikke af samme opfattelse, da de anså varmecentralen som et produktionsanlæg, hvilket ikke tjente offentlige formål.

Dispensationen blev derfor tilsidesat sum ugyldig, da nævnet vurderede at anlægget var i strid med planens principper.

Lokalplaner og naboretten

Selv hvis kommunen vedtager en lokalplan, som en borger har gjort indsigelser mod, afskærer en lovlig eller ulovlig lokalplan ikke borgeren fra at søge erstatning. Man kan i sådan en sag muligvis have krav på erstatning som følge af en overskridelse af den naboretlige tålegrænse og de almindelige erstatningsretlige betingelser.

Den skadelidte borger kan eksempelvis have krav på erstatning, som følge af udsigts-, indbliks- eller støjgener forårsaget af et byggeprojekt, som kommunen har lovliggjort i lokalplanen.

Dom: Kommune erstatningsansvarlig for værdiforringelse:
Kommune havde meddelt dispensation til et kraftvarmeværk, hvilket medførte en værdiforringelse af 3 af naboejendommene. Efter igangsættelse af værket kom der klager vedrørende lugtgener, hvilket forårsagede udstedelse af påbud om målinger i området.

Ved syns- og skønserklæring fastsatte man, at opførsel af værket havde medført værdiforringelser for kr. 80.000-200.000, hvilket sagsøgerne krævede erstattet.

Sagsøgerne gjorde gældende, at kommunens sagsbehandling led af væsentlige mangler. De gjorde i denne forbindelse gældende, at man ikke skulle havde meddelt dispensation til byggeriet, da et større byggeri er lokalplanpligtigt, hvorfor kommunalbestyrelsen skulle have vedtaget en helt ny lokalplan.

Domstolene kom frem til, at opførslen af kraftvarmeværket havde medført lugt- og røggener, og at kommunen burde have vedtaget en ny lokalplan, hvorfor kommunen ligeledes havde tilsidesat planlovens bestemmelser vedrørende lokalplanpligt. De tre sagsøgere blev derfor tilkendt erstatning for henholdsvis kr. 80.000, 120.000 og 200.000.

Ulovlige lokalplaner

Før at en lokalplan kan anses som lovlig, skal 6 punkter være opfyldt:

  1. Der skal være hjemmel i planlovens § 15, stk. 2. Denne bestemmelse opremser 28 tilfælde, for hvilke lokalplanen kan regulere. Såfremt lokalplanen regulerer forhold, som ikke findes i § 15, stk. 2, må lokalplanens bestemmelser herom kræves ophævet.
  2. Lokalplanen må ikke stride imod kommuneplanen.
  3. Lokalplanen må ikke være i strid med lovgivningen.
  4. Lokalplanens krav skal være begrundet i nødvendige planmæssige hensyn.
  5. Lokalplanen må ikke krænke beskyttelsen af den private ejendomsret i henhold til Grundlovens § 73.
  6. Lokalplanen må ikke regulere forhold, som efter lovgivningen skal varetages på anden vis.

Hvis en I som berørte borgere bliver meddelt afslag på dispensation som følge af vedtagelsen af en ulovlig lokalplan, har I mulighed for at klage over afgørelsen.

Ring ind i dag for en gratis uforpligtende samtale med en af vores advokater. Det kan være besværligt at finde rundt i de regelsæt som gør sig gældende i byggesager, hvorfor det er vigtigt at have dygtige rådgivere ved sin side.

Afgørelse: Ingen planlægningsmæssig begrundelse
Kommunalbestyrelsen havde vedtaget en lokalplan, som fastsatte et forbud mod deponering af genanvendeligt og brandbart materiale på en losseplads.

Naturklagenævnet kom i denne afgørelse frem til, at dette forhold allerede var reguleret detaljeret i miljøbeskyttelsesloven, og lokalplanen savnede derfor planlægningsmæssig begrundelse. Med andre ord, så var vedtagelsen af lokalplanen overflødig og allerede reguleret i dansk ret.

Klage over lokalplaner

Klager over et afslag på en dispensationsansøgning, eller på en dispensation, som man mener er i strid med eksempelvis lokalplanen, sker til Planklagenævnet og skal indgives digitalt til Nævnenes Hus.

Når man klager, skal man indgive en begrundelse for klagen, herunder hvilke bestemmelser i lokalplanen man mener, at dispensationen er i strid med. Fortolkning og forståelse af planers indhold, er et af vores kompetenceområder, og vi behandler mange ansøgninger om tilladelser og dispensationer.

Da sager vedrørende planlovgivningen i høj grad beror på en fortolkning af den gældende lokalplan for jeres område samt gældende retspraksis, er det vigtigt at have kompetent rådgivning på jeres side. Ring eller skriv ind til os for en gratis og uforpligtende samtale.

Afgørelse: Borgerens berettigede forventninger:
En kommune havde i 2004 givet tilladelse til opførelse af en bolig i en landzone på betingelse af, at der blev givet dispensation fra en skovbyggelinje. Tilladelsen blev imidlertid ikke udnyttet og i 2008 meddelte kommunen afslag på landzonetilladelsen til opførelse af en bolig. Ansøgeren påklagede afslaget til Naturklagenævnet.

Naturklagenævnet udtalte, at en kommune kunne godt beslutte sig for at skærpe den allerede gældende praksis hvis en ændring af gældende praksis beroede på saglige og planmæssige hensyn.

De bemærkede dog også, at der fortsat skulle tages hensyn til borgerens berettigede forventninger, og da ansøgeren i denne sag havde fået meddelt dispensation tidligere, havde vedkommende derfor en berettiget forventning om, at man ville komme til samme resultat på et senere tidspunkt.

Naturklagenævnet kom derfor frem til, at kommunen var forpligtet til at meddele dispensation til opførsel af boligen.

Afgørelse: Borgerens forventninger – Kommunens påtaleret over for private servitutter:
På mange ejendomme er der servitutter (byrder), hvor kommune har lov til at påtale, at disse servitutter bliver overholdt.

Mange af de fortolkninger, som kommunerne foretager, indbringes for naturklagenævnet, når kommunerne søger at håndhæve private servitutter.

I denne sag, havde en kommune meddelt afslag til opførsel af et drivhus på baggrund af en servitut på ejendommen, som lød således:

”For at opnå et kvarter på området, der passer med den gamle del af Østerby, må enhver køber være indforstået med, at de bygninger, der opføres i området, får tegltag, gulkalkede facader, passende vinduespartier og normal for gamle Skagenshuse taghældning. Der tillades ikke tagudhæng.”

Ejendommens ejer klagede over kommunens afgørelse, og gjorde gældende, at der på mange af de ejendomme, der lå i området, var opført småbygninger, som ikke opfyldte servituttens krav.
I modsætning til bestemmelserne i planloven, har kommunen ikke pligt til at håndhæve private servitutbestemmelser. Det følger af Planlovens § 43, at kommunen har mulighed for at sikre overholdelsen af servitutbestemmelser, men dette forudsætter dog, at de almindelige forvaltningsretlige grundsætninger iagttages,

Lighedsgrundsætningen skal derfor iagttages, således at alle behandles ens i forhold til evt. bestemmelser i private servitutter.

Da mange af klagerens naboer havde bygget i strid med den privatretlige servitut, og da dette havde stået på i en længere periode, havde klageren en berettiget forventning om, at kommunen ikke havde i sinde at håndhæve servitutten, hvorfor kommunens afgørelse blev kendt ugyldig.

Afgørelser fra planklagenævnet (Tidligere naturklagenævnet):

Afgørelse: Bindende forhåndstilsagn kunne ikke trækkes tilbage:

En kommune havde givet byggetilladelse til opførelse af et skuespilhus i overensstemmelse med en lokalplan.

Efterfølgende blev der ansøgt om byggetilladelse til etablering af et underjordisk parkeringsanlæg. Ansøger modtog et forbud fra kommunen om opførelse af parkeringsanlæg.

Ansøgeren havde tidligere modtaget tilsagn om, at kommunen ville tillade opførelse af et parkeringsanlæg.

Kommunens forbud om opførelse af parkeringshuset efter planlovens §14 blev påklaget til Påklagenævnet/Naturklagenævnet.

Planklagenævnet fastslog, at ansøger havde en berettiget forventning om, at kunne opføre parkeringshuset, og kommunens nedlæggelse af forbud var derfor ulovligt, og skulle tilsidesættes.

Afgørelse: Lokalplanens fortolkning – lokalplaner skal formuleres i klart og tilgængeligt sprog og må ikke være uklar:

I denne sag indeholdte lokalplanen bestemmelser, som pålagde allerede opførte bygninger, at bevare detaljer og respektere bygningernes udseender. Bestemmelsen lød således:

”Ved ombygning af eksisterende bebyggelse skal oprindelige ydre helheder og detaljer så vidt muligt bevares eller respekteres, og fornyelse skal ske med henblik på at sikre en god helhedsvirkning.”

En bygningsejer søgte derfor om tilladelse til at udskifte vinduerne i ejendommen, med vinduer af samme art og udseende, hvilket han fik afslag på.

Kommunen var af den opfattelse, at ejendommens vinduer skulle have sprosser (dannebrogsvinduer), på trods af, at de eksisterende vinduer var uden sprosser, og at det ikke fremgik af lokalplanen, at vinduerne skulle have sprosser.

Det viser sig, at ejendommen førhen havde haft vinduer med sprosser, hvilket kommunen lagde til grund for deres afgørelse.

Dette blev påklaget af ejendommens ejer, og Naturklagenævnet traf afgørelse om, at lokalplanen ikke indeholdt et krav om, af vinduerne skulle være dannebrogsvinduer, og kommunens afslag og forbud mod udskiftning af vinduer uden sprosser, blev således tilsidesat.

Afgørelse: Forbud mod bestemt anvendelse bolig – helårsbolig, udlejning af værelser etc.:

Kommunerne havde udarbejdet en byplanvedtægt, som bestemte en nærmere anvendelse af boliger i et boligområde.

En kommune havde nedlagt forbud efter planlovens § 14 om, at et antal boliger skulle anvendes til helårsbolig.

Forbuddet blev tilsidesat af Planklagenævnet/Naturklagenævnet, som fastslog, at man ikke kunne fastsætte krav om brug af boliger til et bestemt formål.

Afgørelse: Montering af døre og vinduer i plast i strid med lokalplan – krav om fysisk lovliggørelse – nedrivning:

En kommune havde meddelt afslag på lovliggørende dispensation til anvendelse af vinduer og døre i pvc i forbindelse med opførelse af en række sommerhuse.

Det fremgik af lokalplanen, at døre og vinduer skulle være af træ, og bygherren havde opført bygningerne og monteret pvc vinduer og døre.

Der blev nedlagt forbud mod montering af pvc vinduer.

Omkostningerne til udskiftning androg kr. 2 mio., og Naturklagenævnet overvejede, om proportionalitetsprincippet kunne medføre, at samfundsmæssigt værdispild kunne undgås.

Naturklagenævnet nåede frem til, at der skulle monteres vinduer og døre i træ, og påførte således ejeren en omkostning på kr. 2 mio.

Aabenraa l Aalborg l Aarhus l Esbjerg l Fredericia l Herning l Horsens l Kolding l København l Odense l Randers l Silkeborg l Slagelse l Vejle