Få det første møde og en vurdering af din ekspropriationssag helt gratis hos os.
Ekspropriation:
I ekspropriationssager skal man helst ikke selv stå for håndtering af sagen over for ekspropriationsmyndighederne.
Dog har de fleste mennesker, som udsættes for ekspropriation, en retshjælpsforsikring, som dækker udgifterne til juridisk bistand i forbindelse med ekspropriationssagen. Der opstår ofte uenighed mellem ekspropriationsmyndighederne og grundejeren, som kan dækkes som en tvist under retshjælpsforsikringen.
Vi anbefaler at få bistand af en advokat med ekspertise i ekspropriationssager under processen.
Vi bistår vore klienter i alle aspekter af ekspropriationssager. Vort erfarne team af advokater er specialiseret i at håndtere de komplekse juridiske udfordringer, der opstår i forbindelse med ekspropriation, og vi står klar til at lede dig gennem processen med professionalisme og ekspertise.
Vores rådgivning bygger på et solidt kendskab til Grundloven og Ekspropriationsloven, der er fundamentale retskilder for reguleringen af ekspropriation i Danmark.
Vi er dedikerede til at beskytte dine rettigheder i overensstemmelse med disse love og sikre, at enhver ekspropriation sker i overensstemmelse med retfærdighed og juridisk integritet.
Hvis det er nødvendigt, for en offentlig myndighed, at råde over et bestemt areal til gennemførsel af et anlægsprojekt (eksempelvis anlæg af ny vej eller jernbane), har myndigheden mulighed for at tvinge ejeren af arealet til at afstå området. Dette kaldes ekspropriation, og for at myndighederne har lov til at ekspropriere, er der nogle betingelser, som skal være opfyldt.
Grundlovens betingelser
For at det offentlige kan ekspropriere, skal 3 betingelser være opfyldt i henhold til Grundloven:
Dette følger af grundlovens § 73, stk. 1 som lyder således:
”Ejendomsretten er ukrænkelig. Ingen kan tilpligtes at afstå sin ejendom uden hvor almenvellet kræver det. Det kan kun ske ifølge lov og mod fuldstændig erstatning.”
Almenvellet
For at en ekspropriation kan anses som lovlig, skal ekspropriationen ske til gavn for almenvellet. Dette skal vurderes ud fra, om ekspropriationen tjener fællesskabets interesser. (Med andre ord, skal ekspropriationen være ønskelig/gavnlig/nyttig/rigtig/retfærdig). Om en ekspropriation tjener fællesskabets interesser er en konkret vurdering.
Hvis myndighederne eksproprierer til fordel for private virksomheder, er ekspropriationen derfor ikke nødvendigvis ugyldig, hvis den private virksomheds interesser også tjener fællesskabet.
Lovhjemmel
En ejendom eksproprieres, når en ejendomsret overføres fra en privatperson til det offentlige eller en anden privatperson, ofte af hensyn til samfundsinteresser såsom infrastrukturprojekter.
Ekspropriering af en ejendom sker typisk, når det offentlige eller private virksomheder har behov for at erhverve privat ejendom til at realisere projekter, der tjener en bredere samfundsinteresse. For at sikre retfærdighed og gennemsigtighed er det vigtigt at have kendskab til reglerne
for ekspropriation og de tilknyttede ekspropriationstakster.
Ekspropriationstakster referer til de værdiansættelser, der bruges til at bestemme erstatningen for den eksproprierede ejendom. Taksterne reguleres ud fra bestemte faktorer som ejendommens markedsværdi, eventuelle tab som følge af ekspropriationen og andre relevante hensyn.
Regler for ekspropriation fremgår af den almindelige lovgivning
Som nævnt er det et krav i henhold til Grundlovens § 73, stk. 1, at ekspropriationen skal have hjemmel i lov. Det vil sige, at hvis myndigheden ikke eksproprierer i henhold til noget lovgrundlag, så har de helt simpelt ikke ret til at ekspropriere.
Eksempelvis hjemler planlovens § 47 og vejlovens kapitel 10 en mulighed for kommunen og staten til at ekspropriere jord til anlæg af vej, eller hvis det i øvrigt har betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplansvedtægt.
Derudover skal ekspropriationen fremgå udtrykkeligt af lokalplanen, hvis kommunen skal ekspropriere i henhold til Planlovens § 47.
Aktualitet, proportionalitet mv.
Ud over de nedskrevne betingelser for ekspropriation, har retspraksis også udviklet nogle betingelser, for at myndighederne kan ekspropriere.
For at myndighederne kan ekspropriere, skal ekspropriationen være aktuel. Dette betyder, at en ekspropriation ikke kan anses som lovlig, hvis der ikke er behov for at ekspropriere inden for en overskuelig tid. Eksempelvis må en lokalplan, som hjemler en ekspropriation, ikke være mere en 5 år gammel.
Ekspropriationen skal derudover være tilstrækkelig proportionel. Dette indebærer, at de interesser som ligger bag beslutningen om at ekspropriere, skal vurderes som ”mere værd” end ejerens egen interesse i at udnytte hele sin ejendom.
Proportionalitet
Kommune havde givet afslag på opførsel af maskinhal til en ejer af en ejendom, da kommunen havde gennemført en lokalplan, som skulle sikre udvidelsesmulighed for 2 eksisterende virksomheder.
Nævnet bemærkede, at det er muligt at ekspropriere til fordel for private interesser, så længe at dette er begrundet i almene, planlægningsmæssige interesser.
Nævnet vurderede dog, at virksomhedens interesser i udvidelsen ikke syntes så væsentlige, at ejerens interesse i at udnytte arealer måtte vige herfor. Ekspropriationen måtte derfor anses som ugyldig, da ekspropriationen ikke var proportionel.
For at de offentlige myndigheder har lov til at ekspropriere, skal der derudover ikke være andre alternative og mindre indgribende muligheder. Da ekspropriation er et meget vidtgående indgreb i ejendomsretten, skal ekspropriationen være den eneste mulighed for at realisere byggeriet/anlægget.
Fodboldbane og multihal – Afslag på dispensationen ophævet
En kommune havde i denne afgørelse truffet beslutning om ekspropriation af et område til virkeliggørelse af en lokalplan, hvor de havde vedtaget at opføre en ny fodboldbane og en ny multihal.
Kommunen havde søgt fra strandbeskyttelseslinjen til at opføre banen og hallen, hvilket de fik afslag på fra Naturstyrelsen.
Dette nødvendiggjorde en ekspropriation, hvilket ejeren af den eksproprierede ejendom ikke var tilfreds med, hvorfor han klagede til Natur- og Miljøklagenævnet.
Nævnet lagde vægt på, at en ekspropriation er et så bebyrdende indgreb, at hensynet til ejerens ejendomsret må veje tungt. Nævnet vurderede, at afslaget på dispensationen skulle ophæves, således at banen og hallen kunne opføres, uden at der var behov for at ekspropriere.
Ved det klassiske eksempel på ekspropriation, hvor ejendomsretten til en ejendom bliver overført til myndighederne for at gennemføre eksempelvis et anlægsprojekt, er der sjældent tvivl om, at der er tale om en ekspropriation.
Der kan dog opstå tilfælde, hvor myndighederne disponerer på sådan en måde, at det begrænser borgerens rådighedsret, men hvor det ikke nødvendigvis står klart, om der er tale om ekspropriation eller ej.
Det kan eksempelvis være tilfælde, hvor støjgener fra naboejendommen er så bebyrdende, at generne begrænser borgerens rådighedsret over deres ejendom. Mere om dette kan ses under afsnittet ”Erstatningsfastsættelsen”.
Vurderingen om hvorvidt der er tale om en ekspropriation, eller om myndighederne har foretaget en såkaldt ”erstatningsfri regulering” kan være svær. Det er dog blevet fastslået, at disse 4 spørgsmål skal indgå i afvejningen:
Har du spørgsmål til afgrænsningen mellem ekspropriation og erstatningsfri regulering, er du mere end velkommen til at ringe ind til en af vore rådgivere for en gratis og uforpligtende snak.
Dyrkningsfri bræmme
Man havde ved en lovændring i 1992 bestemt, at der ikke måtte dyrkes indenfor 2 meter ved vandløb og søer. Dette mente nogle landmænd, var et ret intensivt indgreb i deres ejendomsret, da den dyrkningsfrie jord udgjorde en større del af deres ejendomme.Dette var hverken Landsretten eller Højesteret enige i, da de mente, at indgrebet ved kravet om en dyrkningsfri bræmme var af så ringe intensitet, at landmændene ikke kunne få medhold. En del af Højesteret bemærkede desuden, at begrundelsen for indgrebet var så velbegrundet, at dette også talte for, at der var tale om erstatningsfri regulering og ikke ekspropriation.
Såfremt en ekspropriation måtte anses for uberettiget, opstår der nu et nyt spørgsmål: ”Må ekspropriationen erklæres ugyldig, eller har den berørte borger kun krav på erstatning?”
Dansk retspraksis hælder mest til at tilkende erstatning, men dette beror på en konkret vurdering af den enkelte sag.
Ekspropriation erklæret ugyldig
I denne sag havde var der tinglyst 2 servitutter på en ejendom, hvorefter at der ikke måtte drives konkurrerende virksomhed til restauratøren på naboejendommen.Kommunen vedtog i 2010 en lokalplan som havde til formål at ophæve servitutterne, hvilket ejeren af restauratørens ejendom påklagede til Natur- og Miljøklagenævnet.
Nævnet traf afgørelse om at erklære bestemmelserne vedrørende ophævelse af servitutterne for ugyldige, idet de havde karakter af ekspropriation. Landsretten og Højesteret kom frem til samme resultat.
Da der er tale om et indgreb i borgernes ejendomsret, må dette regnes som et vidtgående indgreb for den enkelte borger, og ejeren af den eksproprierede ejendom skal derfor nyde en hvis form for økonomisk sikkerhed.
Fastlæggelsen af erstatning ved ekspropriation involverer flere faktorer, herunder ejendommens markedsværdi, eventuelle forbedringer og tab af indkomst. Beregningen af priser, og særligt kvadratmeterpris af en ejendom, er ofte et nøgleelement i denne vurdering. Vi ved, at retfærdig erstatning er en central bekymring, og vores mål er at sikre, at du modtager den mest favorable ekspropriationserstatning i overensstemmelse med gældende takster og lovgivning.
Myndighederne må kun ekspropriere så længe, at borgeren modtager fuldstændig erstatning i henhold til Grundlovens § 73, stk. 1. Som oftest vil ejeren have krav på erstatning som følge af arealafståelse eller servitutpålæg (byrder som bliver pålagt ejendommen). Derudover kan ekspropriationen skabe ulemper, som også kan kræves erstattes. Disse kan deles op i 3 kategorier:
Hvis der er tale om en totalekspropriation, kan man ligeledes kræve erstatning for flytteudgifter og et eventuelt driftstab, som følge af virksomhedens nedlæggelse. (Se ”Specielt om erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme”)
Hvis I er i tvivl om, I har krav på erstatning som følge af en ekspropriation, sidder vores dygtige advokater klar til at rådgive jer. Ring eller skriv ind til os i dag, så i bliver stillet bedst muligt.
Erstatning ved afståelse af fast ejendom
Ved afståelse af fast ejendom vil erstatningens størrelse som udgangspunkt fastsættes efter, hvad ejendommen ville kunne sælges for på det åbne marked inden for en rimelig kort salgsperiode. Dette er fastsat i både lov (vejlovens § 115, stk. 3 og ekspropriationsproceslovens § 17, stk. 4) og i dansk retspraksis.
Der er dog nogle situationer, hvor ejendommens brugsværdi eller genanskaffelsesværdi har betydning for erstatningsfastsættelsen.
Erstatning for brugsværdi
Man havde i dette tilfælde eksproprieret 70 m2 fra en ejendom, som var ca. 4.300 m2 stor til en vejudvidelse. Arealet der var blevet eksproprieret var blevet brugt som udstillingsareal for den bilforretning, som fandtes på ejendommen.Selv om det eksproprierede areal ikke påvirkede ejendommens handelsværdi vurderede man, at udstillingsarealet havde betydning for bilforretningen, hvorfor erstatningen for tabt brugsværdi blev fastsat til kr. 400.000,00.
Erstatning som følge af ejerens personlige forhold
I denne dom havde man eksproprieret et lejemål (en købmandsforretning) i forbindelse med en sanering. Indehaveren var 64 år gammel, og ville derfor have vanskeligt ved at etablere sig med tilsvarende erhvervsmuligheder, hvorfor erstatningen blev fastsat til kr. 50.000,00 (Idet dommen blev afsagt i 1983, ville erstatningen formentlig blive fastsat højere i dag.).
Erstatning for værditab fordi naboen opførte et solcelleanlæg.
Taksationsmyndighederne havde tilkendt kr. 20.000 i erstatning fordi naboen opførte et solcelleanlæg. En skønsmand havde vurderet værditabet til ca. kr. 100-125.000.
Der skal forelægge et sikkert grundlag for, at tilsidesætte taksationsmyndighedernes erstatningsudmåling.
Selvom der forelå en værdifastlæggelse af en skønsmand, som fastslog at værditabet var større end det, som var tilkendt af taksationsmyndighederne, så mente Retten ikke, at der forelå et så sikkert grundlag, at taksationsmyndighedernes vurdering skulle tilsidesættes.
Det er vigtigt at få advokatbistand i forbindelse med taksationskommissionens udmåling af erstatning, og få alle synspunkter med i forbindelse med myndighedernes håndtering af sagen idet, det er meget svært at få tilsidesat myndighedernes vurderinger efterfølgende ved domstolene.
Søg derfor advokatbistand så snart der er tale om ekspropriation – der gives rimelige advokatomkostninger til antagelse af advokat, hvis man bliver mødt med et krav om ekspropriation og udmåling af erstatning.
Udmåling af erstatning i forbindelse med opførelse af et solcelleanlæg på naboejendom.
Den naboretlige tålegrænse og reglerne om opførelsen af solcelleanlæg indebærer, at man kan få erstatning, hvis der opføres solcelleanlæg eller for den sags skyld vindmøller på nabogrunden.
I sagen var der tale om en prøvelse af en erstatning, som var udmålt af taksationsmyndighederne.
Retten fastslår med henvisning til højesteretspraksis, at det ikke er tilstrækkeligt til tilsidesættelse af en vurdering foretaget af taksationsmyndighederne, at der er en skønsmand, som vurderer værditabet større end det man er tilkendt af taksationsmyndighederne.
Det er af afgørende betydning, at man allerede i forbindelse med taksationsmyndighedernes behandling af erstatningsspørgsmålet, får indhentet de fornødne værdifastsættelser fra sagkyndige såsom ejendomsmæglere eller andre således, at dette påvirker taksationsmyndighedernes vurderinger og udmåling af erstatning, allerede imens sagerne behandles af myndighederne, da det er meget svært at få tilsidesat disse vurderinger ved domstolene.
Man får advokatomkostninger tilkendt, til antagelse af sagkyndig bistand i forbindelse med taksationsmyndighedernes behandling af ens ekspropriationssag eller taksationssag om fx opførelse af solcelleanlæg og vindmøller på naboejendommen.
Det er ofte for sent at få advokatrådgivning, hvis Taksationskommissionen har truffet en endelig afgørelse.
Ekspropriation for Bane Danmark i forbindelse med elektrificering
En borger havde klaget over ekspropriationskommissionens afgørelse om tilkendelse af erstatning.
Borgeren havde indhentet vurderingsrapport om værditabet i forbindelse med den ekspropriation, der var påtænkt.
Vurderingen af værditabet var flere hundredetusinde kroner højere end det, som
ekspropriationskommissionen var kommet frem til.
Taksationskommissionen forhøjede erstatningen med ca. kr. 150.000, som følge af de argumenter, der blev lagt til grund i den vurderingsrapport, der var indhentet af borgeren.
Ved ekspropriation og erstatningsudmåling i forbindelse med opførelse af solcelleanlæg, vindmøller, veje og jernbane er det af afgørende betydning, at man allerede i forbindelse med kommissionernes behandling af erstatningsspørgsmålet, får indhentet vurderinger og får advokatbistand til håndtering af ekspropriationen,
idet man ikke efterfølgende får lov til at imødegå de vurderinger og de erstatninger, der tilkendes, ved indhentelse af syn og skønserklæringer i forbindelse med efterfølgende retssager.
Det er således væsentligt at få juridisk- og økonomisk bistand allerede i forbindelse med Ekspropriations- og taksationskommissionens behandling af ens ekspropriationssag.
Det bemærkes at der tilkendes rimelige advokatomkostninger (fri proces) for at antage
juridisk/advokatmæssig bistand i forbindelse med sagens håndtering.
Ved erstatning for eksempelvis støj- eller indbliksgener, som følge af en ekspropriation, skal man først foretage en vurdering af, hvorvidt de pågældende gener overskrider, det der kaldes ”den naboretlige tålegrænse”. I denne vurdering skal man inddrage et eventuelt værditab på ejendommen som følge af generne, samt vurdere om de pågældende gener kan tilskrives den almindelige samfundsudvikling.
Som eksempel, må man tåle mere støj, hvis man bor i en lejlighed inde i storbyen, end hvis man bor i et almindeligt villakvarter.
Erstatning for ulemper fra højhus
En kommune havde vedtaget en lokalplan, hvor man ændrede den lovlige bygningshøjde fra 2-3 etager til 8 etager. Der blev i denne sammenhæng planlagt et byggeri af 2 højhuse omkring sagsøgerens byhus.
Sagsøger gjorde indsigelser mod byggeriet, idet han forventede betydelige indbliks- og skyggegener fra højhusene, hvilket ikke forhindrede opførslen af højhusene.
Da de 2 højhuse stod færdige, rejste sagsøger erstatningskrav for generne. Der blev under retssagen afholdt syn og skøn, hvor det blev fastsat, at sagsøgers ejendom havde lidt et værditab på kr. 200.000.
Sagsøger gjorde herefter krav på erstatning for de kr. 200.000 med påstand om, at generne oversteg den naboretlige tålegrænse.
Både Byretten og Landsretten kom frem til, at den væsentligt ændrede bygningshøjde i området, havde bevirket at generne afveg så markant fra hvad sagsøger måtte tåle som led i den almindelige samfundsudvikling, at sagsøgers erstatningspåstand blev tiltrådt.
Ejendomme bliver kategoriseret af told- og skatteforvaltningen under en af 4 kategorier (Dette følger af ejendomsvurderingslovens § 3, stk. 1). En ejendom bliver kategoriseret som enten:
Erstatningsfastsættelsen for erhvervsejendomme bliver ikke fastsat på helt samme måde, som almindelige ejerboliger, idet der er flere faktorer, der skal indregnes i erstatningsopgørelsen. Man skal eksempelvis tage hensyn til eventuelle afkast, som ejendommen ville have haft, såfremt ekspropriationen ikke havde fundet sted.
Erstatningsberegningen er oftest det, der er sværest at gennemskue, hvorfor det er vigtigt, at man får den bedste rådgivning. Ring eller skriv ind til os i dag, så vi kan drøfte jeres muligheder.
Ekspropriation af udlejningsejendom
I denne sag var der tale om en totalekspropriation af en udlejningsejendom med blandet beboelse og erhverv. Ejendommens værdi og erstatningens størrelse blev i denne sag fastsat til 9,1 millioner kroner på baggrund af et nettoindtægtspotentiale på kr. 550.000 om året og en afkastgrad på 6 %.
Hvis myndighederne har eksproprieret en del af din jord, kan du stå tilbage i sådan en situation, at den resterende del ikke er noget værd, eller at det i øvrigt ikke giver mening at beholde ejendommen. I sådanne tilfælde kan du anmode myndighederne om, at delekspropriationen bliver en totalekspropriation. Dette kaldes også ekstension.
Alt efter hvilket lovgrundlag, at der er blevet eksproprieret i henhold til, er der forskellige betingelser, som du skal opfylde, for at du har krav på at blive totalekspropriereret.
For at høre mere om ekstension, og hvordan du står i forhold til din konkrete sag, kan du ringe eller skrive ind til os for en uforpligtende samtale med en af vores dygtige rådgivere.
Forlods overtagelse
Hvis du står over for en fremtidig ekspropriation, eller forventer betydelige gener som følge af en fremtidig ekspropriation, kan du anmode om at få ejendommen overtaget inden at byggeriet/anlægsarbejdet går i gang. Dette kaldes forlods overtagelse, og for at du kan anmode om at få din ejendom forlods overtaget, skal du opfylde nogle betingelser.
Disse betingelser kan (ligesom ved ekstension) variere, alt efter hvilket lovgrundlag, der bliver eksproprieret i henhold til.
Eksempelvis har myndighederne en overtagelsespligt, hvis du er blevet eksproprieret til realisering af et jernbaneprojekt, og hvis betingelserne i Jernbanelovens § 33 er opfyldt. Betingelserne er således:
Der skal være tale om særlige om særlige omstændigheder (dette kunne være særlige helbredsmæssige forhold),
ejendommen skal berøres særligt indgribende, og
ejendommen skal ikke kunne sælges på almindelige vilkår.
Hvis du står over for en fremtidig ekspropriation og er i tvivl om, hvad dine muligheder er, kan du trygt ringe ind til os for en gratis og uforpligtende samtale med en af vores dygtige advokater.
Ekspropriering er en kompleks retlig proces, hvor private ejendomsrettigheder fraviges til fordel for samfundsinteresser såsom infrastruktur eller offentlige faciliteter.
Vi forstår at denne proces kan være følelsesmæssigt udfordrende. Derfor tilbyder vi ikke kun juridisk ekspertise, men også støtte og rådgivning gennem hele processen. Vores klienters interesser er vores højeste prioritet, og vi stræber efter at opnå resultater, der bedst opfylder deres behov.
Uanset om du er privatperson, virksomhedsejer eller jordbesidder, er vores advokater her for at sikre, at dine rettigheder respekteres, og at du opnår en retfærdig ekspropriationserstatning. Kontakt os i dag, så vi kan opstarte arbejdet med at beskytte dine interesser og sikre et retfærdigt udfald i din sag.